保守的作风让中华企业逃过了“面粉贵于面包”的成本危机，但也让它的项目储备后劲不足无论是“地王”们争相出镜的2007年，还是开发商遭遇“土地诅咒”的2008年，中华企业在土地市场上一直按兵不动。

　　项目储备后劲不足

　　在拿地方面中华企业甚为“保守”。该公司2007年新增项目储备面积21.2万平方米、2008年则为20万平方米，不及当年在建项目施工面积的1/6。

　　然而，中华企业也有说不出的苦衷。“拿地要有钱啊。”中华企业企业文化部的经理王凯红表示，“现在的销售不太好，因此开发速度确实有所减缓。”国泰君安资深房产分析师孙建平称，“公司的项目储备后劲不足，尚待通过土地公开市场、兼并收购和大股东资产注入来增加储备资源。”

　　中华企业目前在建、待建项目达160万平米，包括约80万平方米的南汇项目，公司总体上可以维持2-3年的开发建设。中华企业董事会办公室的负责人表示，公司会根据政府的推地计划及资金状况来增加储备，为未来3年-4年的开发做准备。

　　光大证券资深地产分析师赵强分析道：“中华企业具有市政府企业的背景，在获取项目储备上较有优势，公司常收购一些烂尾楼。”

　　资金才是最大的问题。中华企业2009年主要开发项目9个，重点开发的项目包括南汇的周浦、华泾项目，以及中华企业参股40%的上海国际客运中心。上述负责人预计，在建和新建项目的资金需求为20亿元至30亿元。

　　该公司2008年末账面现金15.5亿，短期借款和一年内到期的长期借款和信托产品合计26.4亿元，短期的资金缺口近11亿元。近期，中华企业发行12亿元公司债的事宜以获得审核。债券的发行可使短期借贷暂时无虞，但不足以彻底解决中华企业的资金饥渴。

　　高价房销售难题

　　融资并不能满足全部的资金需求，经营活动产生的现金流成了最需要追问的焦点。

　　中华企业目前在售的楼盘主要包括印象春城、南郊中华园和苏州的两个项目。周浦项目主要是保障性房源，其余项目均为改善型的中高档房源。

　　根据2009年的项目储备结构，中华企业中高档住宅项目104.4万平方米，占63.8%，经济实用房和配套商品房40.1万平方米占24.5%。另外还有11.6%办公楼，建筑面积19万平方米。

　　理财周报记者专门走访了印象春城。售楼处陈小姐称，目前正在销售的是印象春城一期二批共两百多套房源，以小户型为主，目前2/3已经售出，成交均价在8000元以上，无折扣;去年开盘的一期房源已售罄，均价与二期持平。

　　宗联地产的销售经理邱序洪称，周围环境相似的次新房均价在每平方米7000元-8000元，印象春城并无价格优势，但由于品牌因素目前约40%已售出。另外，尽管成交均价没有变化，但底价还是降低了，“现在不太好的楼层大概七千多(每平方米)也买得到，而去年底则要八千。”

　　其他楼盘销售的日子却并不好过。公开资料显示南郊中华园尚有50套没有售出。中华企业在苏州的项目第五元素也正处于滞销的状态，搜房网数据显示，2月11日至2月15日第五元素仅成交1套，目前可售房源251套。

　　光大证券的赵强解释道，印象春城属于配套建设的保障房，以中小户型为主，因此销售向好。目前正在开发的华泾项目也属于保障房的性质，因此销售无虞。而南郊中华园属于中高端项目，因此成交量不佳。

　　中华企业董事会办公室负责人对记者说，公司会加大这些楼盘的销售力度，另外希望能尽快拿到华泾项目的预售许可。毕竟2008年中华企业预售收入仅6个多亿，要做好2009年的销售业绩，公司必须尽可能多拿预售面积。

　　商业项目无虞

　　根据光大证券的预测，2009年中华企业的商业地产收入将在13亿元以上，占到地产开发业务收入一半以上。2009年公司在售的商业项目主要包括：万泰大厦、华宁国际广场以及不并表的国际客运中心项目。

　　去年3月中华企业发布了整体转让万泰大厦的公告，售价为8.7亿元，意向买主为上海工业投资(集团)有限公司。中华企业董事办负责人说“目前还没有结果。”假如该项交易最终成立，机构预测将为公司带来7亿多收入。

　　华宁国际广场规划建筑面积6.6万平方米，在2008年末2.4万平方米已结转为销售面积，收入近6亿，机构预计该项目将在2009年贡献近5亿利润。

　　上海港国际客运中心，销售经理张小姐称：“今年开盘的6203.34平方米写字楼整栋出售的方式，即一次性出售。”

　　网上房地产的数据则显示，去年年底开出的7.7万可售面积已在开盘内三天售罄，出让方式均为整幢出让。