毋庸质疑，2008年的北京是全球关注的焦点。她健康、美丽、落落大方。因为奥运作为城市旗舰性项目，为北京注入了活力、动力与魅力。
我们为什么选择2010年这一时间坐标来审思北京呢？
首先，2008年奥运会已过去一年，后奥运问题已逐渐显露，一个目标已经完成，另一个目标正在确立。城市建设已经降温，房地产投资已热情不在。其次，北京新一轮总体规划已实施五年，面临一个新的反馈与修编周期。最后，北京新的五年计划将要确立并实施。故，2010北京面临一个新的挑战。
那么，又是什么将会成为影响北京城市建设与发展的主要动因呢？
奥运建设，总体规划与新城开发。
奥运催生北京总体规划的出台，总体规划结构的确立，推动了新城建设。
也可以说，新城建设拉开了城市总体规划的框架，城市空间框架的拉开疏解了中心城的功能，为奥运建设提供了运作的空间。
我们热爱北京，希望她成为中国城市化发展的象征；
我们担心北京，希望她避免所谓“奥运后遗症”；
我们憧憬北京，希望北京新的五年计划能充分关注大北京城市空间战略。
一、奥运前北京与北京后奥运
奥运作为典型的城市旗舰引领项目，为北京城市发展与建设注入了崭新的活力，同时，它也成为一个预期，成为一种概念，或被利用为炒作题材。无论如何，从2001到2008年这奥运前的北京，诸多理想将被实现，诸多利好也将被兑现。总体上风光无限，而后奥运呢？
中国的股市与楼市最怕拉高出货，而后熊态乍现。虽然但凡市场终有牛熊，但跌停板毕竟会大伤元气。规划具有超前性，后奥运暗流涌动，所以我们现在关注的应是北京的后奥运现象。
奥运前北京
回顾北京申奥漫长而艰辛的历程可追溯至上世纪九十年代初，在经历漫漫十余年的奥运征途和遭遇1993年的申办失利后，北京的奥运梦想终于在2001年7月13日成为现实。当晚北京任何的欣喜若狂、欢呼雀跃都不为过，不仅因为这一次申奥成功所代表的城市竞争和国际公关是多么不易，更多的是奥运时代的来临为本来已呈快速发展的北京开启了助推器开关，它将全面提升北京的国际城市形象，引领其进入世界城市之列。
从当初的奥林匹斯圣山到去年的荣归爱琴海，奥运沿途拜访过的若干美丽发达的城市无一不罗列于世界伟大城市之列。但在1984年洛杉矶奥运会前，几乎所有的举办城市都是赔本赚吆喝。直到1984年洛杉矶奥运之后，基于经济全球化和全球信息网络的技术发展，奥运的经济潜能才被发掘，奥运也对城市的多元交流和文化传播起到了深远的影响。
进入经济全球化时代后，城市发展不确定性因素逐日增加使封闭的城市结构变得脆弱，城市依靠原有的内生资源（自然条件、人口自然增长、经济自然增长等）发展的模式使城市发展平缓，难以适应逐日加剧的城市竞争的要求。在此情况下西方大城市推出的城市旗舰项目，通过吸引、整合、经营管理大规模的内外部资源，产生的集聚效应和规模效应在短期内对城市发展起到大幅促进的作用。此时，商业化的运作方式让“现代奥运会”已不仅限于被一个城市承办的世界性运动大会，而是成为带动一个城市经济发展有力的强心剂。
作为一项全球范围的体育文化盛事，奥运会项目是城市典型旗舰项目之一，并由于它逐日增强的经济潜能和全球影响力，已成为“巨大的综合性影响，巨额资金、增加就业、便利的设施及认知一个城市”的代名词。无论是世界城市体系中的龙头老大还是新生显贵，奥运会均提供了各项影响城市发展的必要条件，使其或脱胎换骨或锦上添花。1988年汉城奥运会对于韩国的贡献就是一个完美证明。
奥运前期大量奥运场馆规划和设计已揭开了建设的序幕。
2001年到2008年，奥运前的北京，将在理想中实现理想，在利好中兑现利好。在此期间，奥运将为北京带来巨大的推动：
1． 利用奥运机遇，北京可能实现城市空间结构的重大转变。城市走出“面多加水，水多掺面”的困境后，城市功能将得以疏解，旧城改造将走上正轨，中心城外围空间将得以发展。
2． 将有力的推动北京产业结构的调整，增强城市经济持久发展的后劲。将实现产业结构在空间布局上的调整和产业结构的优化升级。短期内大量的持续性投资将拉动消费，带动就业，实现首都经济持续快速健康发展。
3． 城市魅力升值，城市形象和知名度将得以提升。大规模的城市改造和基础设施建设，将全面提升城市环境品质。全球媒体蜂涌而至，将是树立高品质的城市形象和对外宣传的良机。
4． 城市基础设施和城市环境将得到全面提升。大范围的基础设施建设和环境改造，是奥运顺利进行的前提和保障，也使北京市民成为直接收益者。
5． 城市各方面的稳步发展，将加快北京跻身世界城市的步伐，提前实现国际大都市的目标。
北京后奥运
天下没有不散的宴席。盛宴过后我们将面对什么？
与历届奥运会城市相同的是，随着奥运会的闭幕大量投资建设期的结束。经济在瞬间放大后可能出现回落进入发展的低谷期，与此相伴的是举办城市可能在奥运会结束之后的两年即2010年陷入一定程度的衰退，给城市带来一系列的遗留问题。
如果今天北京不站在2010年思考问题，那么明天北京就要在2010年解决问题。
后奥运症候一——场馆
为举办城市挣足面子的奥体公园和奥运场馆一届比一届“更美、更大、更强”，而华美的场馆终究还是“一座费钱费事的累赘建筑”。它们作为体育类的建筑性质和特殊的空间在改造成其它性质的建筑时存在相当的难度。场馆设施的集中和距离中心城区的偏远也成为会后场馆闲置或使用率低下的原因。2000年悉尼奥运会被誉为历史上最成功的一届，在花费了4亿澳元用于赛后利用的规划和实施后，目前也经受场馆使用率较为低下的痛楚。广为人知的1976年蒙特利尔奥运会是浪费最为离谱的一次，其最终的耗资超出了预算的十倍，主场馆在开幕时仍未完全竣工，很多场馆直到寿终正寝而政府还未补够在建设它们时留下的财政赤字。
场馆后续利用问题之二在于场馆后期维护费十分高昂。1998年日本长野冬季奥运会之后，花费190亿美元建造的各项设施所及消耗的高额维护费导致长野经济大衰退。1999年，其制造业呈30%的速度下降，有211家企业宣布破产，在奥运会经济史上被称为“长野后奥林匹克衰退”，成为最著名的“低谷效应”案例。
在借鉴了历届奥运会和承办亚运会的经验和教训后，“安全舒适并有利于赛后利用”已成为场馆设计理念之一（《北京奥运行动规划》）。按照北京奥运会组委会的规划，北京为举办2008奥运会而新建的改建的30个场馆，在总体布局上是“一个中心＋三个区域”的格局。北京奥运场馆建设指挥部办公室副主任金焱表示，“投资超过200亿元的北京奥运场馆建设，从筹资和赛后利用的角度，充分考虑体育、文化、会展、商贸、旅游、健身、娱乐之间的功能转换，为未来的商业利用提供了尽可能大的调整余地和盈利条件，最大限度地发挥奥运场馆的社会效益和经济效益。”按照规划，备受关注的国家体育馆将按照北京市综合娱乐中心的构架发展成多功能综合文体设施，游泳中心则以建设成北京市水上娱乐健身中心为基本定位，同样在大学区、西部社区和北部风景旅游区的各项体育场馆设施都将走面向大众，对社会开放的路线，成为市民健身娱乐场所和休闲旅游区。
规划如此，但仍在规划阶段。如此大规模而集中的场馆设施仍然使相关人士对奥运会场馆的利用率表示担忧。全国政协委员杨骥川曾指出：“北京的奥运场馆大都新建在四环路以外，对于多数市民来说，无论是体育消费观念、体育消费能力还是交通条件，这些场馆都不十分适宜前去消费，奥运会之后体育场馆的富余情况可以想见。”奥运场馆的后续利用必须在规划设计之时，给予充分的考虑。
后奥运症候二——房产
大量上马的房地产项目也是后奥运时期不可规避的问题之一。从以往各城市的经验来看，主办城市房地产市场在会前往往一片繁荣，涨幅可观，尤其在住宅市场的规模和成熟度欠发达的主办城市奥运会对租金和价格的影响尤为明，如汉城和巴塞罗那。
在奥运会建设期间1986年至1993年期间，巴塞罗那住宅售价和租金增长250%~300%；1992年亚特兰大奥运会的举办成为当地房地产市场充分发展的源动力，具有奥运概念和区位优势的房地产平均升值30%；2000年悉尼奥运会前后住宅价格增长约为50%，奥运会也成为影响房地产市场的主要因素之一。
但由于长期大量甚至过量资源、商品和资本的投入超过了地区消费能力，在经历了房地产走势大幅上扬之后，许多城市不得不再次面临“房地产泡沫”带来的冲击。1993年后，巴塞罗那房地产一路下跌，6年之后才得以缓和。2000年悉尼奥运会后房地产市场的跌势也持续了2年。
对于北京房地产市场在后奥运时期会否出现泡沫现象仍是争议焦点之一。部分观点认为奥运低谷效应并非历史必然现象，是可以避免的。北京目前仍处于高速发展阶段，房地产市场仍处于供不应求的阶段，奥运会并未使北京房地产市场出现盲目的供给过量。而没有奥运会北京仍会有同样多的项目投入到运营中，因此不必担心房地产泡沫问题。
而另一部分观点认为奥运会就是一个为各项资源短期迅速集中并爆发能量的平台，现各大城市已然存在房地产泡沫化趋势，北京尚不例外。短期内奥运主题将刺激某些区位房地产的价格并在周围地区产生一定的幅射效应，长期影响是新中心区的出现和存量住宅的更新。为确保奥运会顺利进行的各项政策、房地产商的抄作和投资投机意识的升级只会使已持续过热的房地产市场继续升温，从而出现泡沫。
泡沫的出现是城市成功举办的奥运盛会的表象之一，也是资源瞬间集聚并放大的必然结果。如何着手有效地规避、控制或延缓泡沫地出现和控制泡沫的大小是前奥运时期问题的关键。正如北京奥运经济研究会会长魏纪中强调“奥运可以有好的预想，但也不要过于理想化，应谨防奥运泡沫的发生。”
后奥运症候三——就业
同以往任何一届奥运会一样，在刺激经济增长的同时也将扩大内需，由此带动产业发展并提高就业率和就业质量。1988年汉城奥运会为服务业提供了16万个就业岗位，为制造业提供了5万个就业岗位，为建筑业提供了8万个就业岗位，共计增加就业岗位近30万个。在1992年举行的巴塞罗那奥运会为该市增加就业人数达8万；而2000年的悉尼奥运会使悉尼的直接就业人数增加了45万人。北京由于劳动生产率、资本和技术密集程度以及劳动力价格都低于发达国家的奥运会主办城市，因此奥运会在增加就业机会方面要超过其他举办城市。据估计申奥成功之后的7年中，将因此新增100万个就业机会，相关影响将延至2008年之后。
经验表明，奥运会计划开始实施后的数年中，地区的劳工构成和产业结构将发生显著的变化。在大量的就业岗位中，除去高端人才和志愿者外，大部分的就业人员多从事于建筑建材业、旅游业、服务业、制造业、信息服务业等素质要求不高的行业。而奥运会对就这类从业人员选择是有阶段性的。2004年至2009年的6年间就业将会集中增加，其中高峰将出现在2006年至2008年。随着奥运会的结束，大量的从业人员可能再度失业，而行业的整体滑落和本身不高的就业素质决定了他们再就业的困难性。即时不仅会造成巨大的社会压力也会对本地居民的就业造成影响。如何缓解就业压力，暂缓失业危机的到来，解决来京工作人员和本地就业人员的矛盾成为一系列的问题。
后奥运症候四——空间
作为城市旗舰项目，奥运会所占据的巨大的空间势必影响城市整体空间结构的发展。北京新一轮总体规划构建了“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。其中，以文化功能为主的传统中轴线上，北部体育文化区将与中部历史文化区和南部城市新区同为核心，体现古都风貌与现代城市的完美结合。而北部地区则指“以奥林匹克中心区为主体，建成国际一流的文化、体育、会展功能区”。中心区占地约12平方公里，庞大的建筑量将在四五年内建成。
那么大的项目要在短期内建成，必定会在规划阶段留有问题：规划流程缩短、缺少公众参与、长官意识的干涉……。而回顾其他奥运城市的建设过程，可发现如出一辙的问题：在短期内完成的巨大拆迁量可能对原社区造成一定程度上的破坏。城市拼贴发展的结果难免是奥体中心区空间将迥异于原城市肌理，造成空间隔离和视觉上的断层。这也是北京不能忽视并亟需解决的问题。
作为城市旗舰项目，奥运赋予了城市发展激发力。但，曲终人要散，人走茶要凉，奥运结束后北京在短期内难以再找到同样激奋人心的项目。奥运前如火如荼的城市要面临降温，奥运后城市会涌现一定的问题。面对后奥运暗流涌动，拿什么来帮助你，我的北京？
正视问题才能预知问题，预知问题才能解决问题。今天，我们发挥规划的先行作用将是解决2010年出现问题的关键。
二、北京新一轮总体规划
2010
年，北京新的总体规划正值实施5年，将是反馈规划与修编调整的周期性时间，如果站在2010年看2005年，将颇具回味。
城市规划是对城市建设超前的综合部署，是龙头。本次北京总体规划不仅应纳入奥运概念，更应关注后奥运问题。
为使奥运因素更有机地纳入城市建设，尽可能解决后奥运问题，更有效地为“城市病”开出解决药方，面对保护与更新，单中心与卫星城，能源与环境等问题，北京总体规划的推出可谓事关全局而任重道远。
2004年底，新一轮的城市总体规划提前完成修编。确定以“党中央、国务院要求北京率先基本实现现代化”与“北京承办2008年夏季奥运会”为北京经济社会快速发展的基本动力，并在上一轮规划的基础上，对城市发展目标提出了新定位“国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”。
本次总体规划具有四大突出亮点：奥运、多中心、新城与宜居城市。
1． 奥运：以奥运为契机，推进北京城市现代化进程，构建国际大都市地位。
2． 多中心：面对中心区功能过度聚集与历史文化名城保护压力，变单中心为多中心。提出“两轴—两带—多中心”的城市空间结构。
3． 新城：为疏解中心城的人口和功能，集聚新的产业，带动区域发展，提出新城建设战略，规划了以通州为首的11个新城。
4． 宜居城市：提出以节能、环保与可持续发展为基础的宜居城市。
亮点一：奥运
奥运会已成为新北京发展时期的一面大旗，“以北京发展助奥运，以奥运促北京发展”是北京奥运战略的核心内容。但机遇的背后就是挑战，获益与风险永远并行。奥运同时也在考验着这个问题古都，北京面临着发展中国家巨型城市共有的城市问题如：人口拥挤、交通拥堵、污染严重、古城保护压力等难题，而随着“快速城市化”和城市蔓延的脚步还可能出现贫富两极分化、服务设施问题、城市贫困问题。
1993年批准的《北京城市总体规划》在指导首都建设和发展方面发挥了重要的作用，但“规划”赶不上“变化”，城市空间已趋于饱和而难于容纳新的城市功能，面对已趋于饱和的城市空间及后奥运时期的种种考验，如何通过城市管理使奥运效应长期保持并发挥联动效应将是关键。
在缜密安排奥运各项工作的进程中，新一轮的北京城市总体规划也在紧锣密鼓地制订。奥运申办成功后的第三年适时出台的《北京城市总体规划（2004年——2020年）》确定“党中央、国务院要求北京率先基本实现现代化与北京承办2008年夏季奥运会是北京经济社会快速发展的基本动力”。以2008年为时间标志为城市列出了阶段性发展目标：2004年至2008年北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本构架；2009年至2020年全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市的地位。新规划重新审视了上两轮规划，将是以奥运促城建，解决城市问题的大纲。
2005年是“十五”计划的收官之年，初步测算，“十五”计划《纲要》提出的30项主要调控目标绝大部分都如期实现。而计划确立的未来50年首都现代化建设“新三步走”的战略中“到2010年，率先在全国基本实现现代化，构建起现代化国际大都市的基本框架”的目标，按照斯坦福大学提出的10项现代化指标，除人均国内生产总值达到3000美元一项外，其他均已达标。但指标的实现只是某些现象的表征，不能忽视在此后隐蔽着的全局性问题，更何况对于现代化程度还没有一个公认的定义。
亮点二：多中心
审思城市的现代化建设过程，长期以来一直存在着这样的误区：现代化就是高楼大厦，就是大马路和立交，就是小汽车为主导的交通方式，就是……于是在北京，旧城之“旧”成为与城市现代化建设不可共生的矛盾。仿佛拆旧建新后，城市的现代化就一蹴而就、万事大吉了。
受西方现代主义影响的目标单一、内容狭窄的大规模城市改造已对“中国古代都城的最后结晶”（吴良镛）造成了难以挽回的损失：北京旧城的建筑空间已有一半以上被完全重建，剩下的旧区正不断受到建设性破坏的威胁；历史性建筑损毁过半，胡同、四合院数量急遽减少，在过去三年中胡同以年平均200条的速度在消失，传统街巷整体格局被改变，原有的城市肌理被破坏，城市文脉被切断，已难见东壁图书、西苑翰墨、天棚鱼缸石榴树的氛围。
除却古城历史文化风貌的流失，更为糟糕的是“拆旧建新”的置换模式非但不能使中心区减负，建筑量的激增反而更加重了功能负荷，随之带来的高强度开发、高密度人口和交通问题令陷于单中心困境中的北京气喘吁吁难以前行。
面对古城被无情摧毁，并非没有相关政策。在1993年《北京城市总体规划》中，已首次将历史文化名城的保护作为一个专项规划提出；2002年又推出了迄今最完整的名城保护规划——《北京历史文化名城保护规划》；2000年和2002年分两批在古城内划定了30片历史文化保护区。但令人始料不及的是历史文化保护区的划定非但没有遏制住拆建的脚步，反而间接划定了可拆范围。“保护区一公布，其外围的拆除活动就热火朝天了。”（王军）2004年7月12日，十位院士、建筑大师、文物保护专家向北京市政府递交意见书，指出“北京市的中心区目前已不堪重负，对旧城的拆除改造势必继续增加中心区的建筑量，不但不能疏解反而是继续集中这一地区的城市功能，引发的问题是全局性的，又是与《空间发展战略研究》所确定的原则相违背的，其结果是把老北京毁了，把新北京也毁了。”
原中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁：“北京历史文化名城的保护……只是冰山之一角，它与交通、环境、地价、宏观经济调控等露出水面的城市问题一样，在底层都是同城市的空间结构联系在一起的。在传统经济学理论中，空间大多作为外生变量被假设掉了。但在真实的经济中，空间要素对于城市发展具有决定性的意义。对北京来说，即使没有保护的古城需要，城市结构的好坏，对城市运行的效率也具有重大影响。”
建国初以莫斯科为蓝本确定北京为单中心＋同心圆的空间模式。如今仍以旧城为单一中心、以改造旧城为主导方向发展城市，形成了向外建设环线、新区包围旧城、同心同轴蔓延的生长模式，这被建筑学界形象地称为“摊大饼”。如果说最初的空间结构是中央集权的政治体制的体现，那么使这种现象持续到今则应归咎于规划的被动、决策的缺失或实施的不利。
1993年总体规划制订的“单中心＋卫星城”的模式并未有效逆转中心区负重累累的局面。由北京旧城演变而来的中央大团依然承担着行政、商业、居住、文教、医疗、旅游等一系列功能，人口密集、交通拥堵、污染严重等问题似乎积重难返。
三个商业中心、一个金融商务区、20多个中央部级机关、100多个局级机关以及市委、市政府所属的250多个单位占据了二环内62平方公里老城区的大量空间。
北京的建筑量过度集中于东城、西城、崇文、宣武四个城区，目前城区内每百平方米土地面积中的房屋面积为108.69平方米，远远超过近郊区的18.48平方米和远郊区的0.93平方米。人口方面，城市化地区人口密度已是纽约的1.7倍，高达每平方公里14694人，而伦敦只有4554人，巴黎为8071人，中心城的人口密度则已接近每平方公里3万人，是伦敦的6.5倍，纽约的3倍。交通方面，三环以里集中了北京市出行量的50%，二环以内只不过占市区总面积的12%，却集中了市区总出行量的25%。
由都市病引发的并发症还包括了地价不断上升、环境污染严重、运行效率下降、生活和商务成本上升等等问题，将直接影响城市综合竞争力水平的提高。
历史再一次把北京推倒了转折点上，在与1950年“梁陈方案”失之交臂后，在历次5轮规划屡屡被“违规”后，奥运的启动可能是北京突破既有城市框架，立足区域、寻求出路的最后的良机。
新一轮规划首次在北京市域范围内，构建“两轴—两带—多中心”的城市空间结构。其中，多中心则指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。
在国内外大城市共同寻求“对外进行区域联合，对内发展多中心城市体系”的形势下，把握城市发展的客观规律和发展机遇，系统优化北京的城市空间结构将提升城市综合竞争力，促进长期繁荣与发展。结构的调整将有利于城市核心功能的提升和产业结构调整、有利于增强区域经济联系和城乡协调发展、有利于生态环境保护和城市环境质量改善、有利于历史文化名城保护和古都格局延续的原则。新规划在新的城市空间结构的基础上，形成中心城—新城—镇的市域城镇结构。
亮点三：新城
从16-17世纪空想社会主义者对未来城市的美好设想到20世纪英国伦敦规划对田园城市理论的实践，面对城市发展到一定极限的障碍，人类一直在寻求消除障碍、跨越门槛的方法。为跨越门槛所需投入的大量资源迫使许多巨型城市放弃“单中心”的布局模式，选择建设与主城相邻而联系密切的卫星城来对主城功能进行分解、延伸、补充、修正、完善。历经百年，从当初单纯提供居住功能的卧城到配备部分就业的半独立卫星城，目前已演变成具有充分就业的独立新城，其中最为典型的当数伦敦的哈罗新城和密尔顿?凯恩斯新城。
从一般城市发展规律来看，卫星城或新城的兴起和发展，是巨型城市的辐射和拉引推进的结果，亦或是中心城市人口或产业的分流、配套及转移。在部分发展中国家，由于城市发展政策的偏向，没有及时对单中心圈层式放大的城市空间进行分流导致诸多城市病出现。20年前同样的城市弊病在北京初现，从此城市一直致力于疏解中心城市人口压力。
1993年制订的总体规划将“城市建设的重点从市区转移到广大郊区，大大强化了在市区外围建设卫星城的部署，扩大了卫星城的规模”。但人口疏散并未取得成效，最主要的原因在于虽然居住的功能外移了，但产业和就业没有外移，卫星城在承担中心城人口、产业疏散，促进郊区城市化等方面功能明显不足。一方面人们为了方便不情愿住出去，另一方面住出去的人还要回到主城工作，积郁在旧城的各种矛盾未得解决。
数十万人口的“卧城”带来的大量城—郊钟摆式交通使中心区车辆拥挤、人行困难、道路堵塞、效率降低等交通问题显得尤为突出。北京市对交通基础设施投入在“九五”期间达400亿元，占GDPs的4.3%；“十五”期间预计投入838亿元，占GDP的5.15%，力度之大而收效甚微。如果问题仍得不到解决，那么追加的投资将如泥牛入海，通过扩充道路来解决交通问题，以及通过技术手段来争取空间的方法只能进一步提高“城市门槛”，终将走到极限。
新规划将新城规划作为本次修编重点之首，首先提出了“市域战略转移”的城市空间发展战略：“逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构”。在此基础上明确了对新城的定义：新城是北京“两轴—两带—多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。应充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。
规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。根据城市经济发展的趋势和区域联系的主导方向，综合分析各新城的区位条件、发展基础和资源环境承载力，将位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄作为优先发展的重点新城。使之成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。展望未来，新城将成为设施完善、环境优美、个性鲜明又具有丰富文化内涵的复合型城市功能区。
据预测，到2020年，全市总人口规模将控制在1800万人口，三大新城最多可达到300万人口规模，11个新城人口规模将达570万人，将高于中心城中心地区的540万人口。如期达成目标将极大地疏解中心城区的矛盾。但随着市场的开放和民主化的推进，人口的流动已不受行政和经济手段的左右，仅靠立法的形式把“鼓励居民迁出旧城，降低人口密度”是不够的。“该规定还需要今后配套相关政策加以实施。”北京市人大常委会法制办公室副主任张引表示。
新城将有什么？凭什么去新城？去新城干什么？未来新城将吸引两种人群：具有自由流动能力的人群和依靠个人经济能力难以实现迁移目标的人群。对于前者关注的是新城将提供的完善的就业、居住、环境及保障设施；而对后者，制订好鼓励性质的动迁政策和措施才是关键。张引表示，“这反映了一种立法思想趋势，要想让居民‘心甘情愿’地迁出旧城，还要取决于周边11座新城规划和建设情况以及相关鼓励搬迁的措施和配套政策的制定。”
研究新城的远景发展方向，新城扩大和大都市区的绵延将导致大都市绵延带的产生。虽然北京11大新城建设仍只在启动阶段，但纲举才能目张，透过城市东部发展带——新城板块的启动，可以发现新城将对京津冀都市圈和环渤海区域发展的重要纽带作用，可以预见未来新城在京津城镇发展走廊上的重要战略地位。
亮点四：宜居城市
城市发展目标中首次“宜居城市”概念的纳入就引起了公众的关注，而此前也曾在学术界引起争议。城市，起源于从原始社会到奴隶社会的原始定居点。从古罗马时期到田园城市，从殷周时代到现代主义城市，在东西方城市建设史上，居住一向作为城市的基本社会功能构成。城市本该是适宜居住的。宜居城市的提出是对城市综合人居环境的质疑。提出宜居城市的目标表明城市尚未宜居或还不够宜居！吴良镛院士曾表示，“作为一个城市，要有良好的居住环境。北京的交通、生态、设施等离‘宜居城市’还有距离。”
在2005年2月由《商务周刊》和零点研究咨询集团联合推出的“中国宜居城市排行榜”上，北京占据了第三的位置。但推敲本次调查的取样方式和评价指标体系的设计，结论并不足令人信服。首先学界还没有具体的标准和量化的指标，而调查将“交通的方便性”、“空气质量好”作为宜居指标有失依据。在十个样本城市中选十个，简直变成了10个城市“排排坐，吃果果”的游戏。
而由全球最大的人力资源管理机构美世人力资源咨询公司发布的2004年全球城市生活成本调查中，以纽约为基准城市，通过144个城市、200种物品的相对成本比较，得出北京位列第五；同样由该公司发布的2005年度全球生活质量排名中，北京在全球200多个样本城市中排名132位；在“上海、北京、深圳”三地的商务成本比较中，北京则排名第一。
虽然北京在竞争力评比中拥有全国最多的第一，但这大多与首都的独特性和名城的知名度是分不开的。城市不宜居或不够宜居的状况将直接影响另一个城市发展目标——世界城市的实现。
规划界对“宜居城市”（Livable City）的关注当源于对现实世界的感知。当城市发展到大型城市、巨型城市之后，由于过分关注于城市间的经济竞争，城市空间和资源基本被用于构筑积累财富的平台，而导致城市居住空间的退步。宜居城市的提出是对城市问题的审思和城市功能的回归，那么什么样的城市才够宜居呢？
谈绪祥，北京市规划委员会副总规划师、总规修编办主任曾解释：“蓝天绿水的园林城市只是宜居内涵的一部分。充分的创业机会与就业环境加上蓝天绿水，再加上安全感共同构筑考量一个城市是否宜居的三项标准。这三个层次包含了一个普通人生存与发展的全部要求。”
城市经济的发展并不意味着城市更适于居住了，当然也并非环境质量好了就表明宜居了。宜居是一个综合性概念。新规划对宜居城市的诠释是：充分的就业和创业机会，空气清新、环境优美、生态良好的居住环境，创建以人为本、可持续发展的首善之区。
宜居同样具有所有社会群体的普遍含义。Douglass.M在《全球化与亚太地区危机》中提到宜居城市应至少有四个方面的基本内涵：通过对自己才能和福利的直接投资，所有城市居民应该享有广泛的生活机遇；所有家庭和劳动力必须拥有意义的工作和谋生机会；安全而清洁的环境；良好的管治。新规划从广大民众角度出发，重视社会公平性，提出“健全社会保障体系，关注弱势群体，缩小贫富差距。”
为建设宜居城市，本次规划突出新城规划、交通与基础设施规划、生态环境保护。
规划和历史文化名城保护规划四个重点内容，强调城市应为人居提供综合性的经济环境、自然环境、人文环境。两院院士吴良镛先生表示：“宜居城市是与政治文化中心等一起提出来的，宜居城市是努力的目标，而所有发展的基础依然是‘两轴—两带—多中心’的城市布局。”
三、新城建设
2010的北京将以崭新的面貌示人，而中心城区功能的整合与疏解是问题的关键。
如果说2010年北京中心城的变化是优化与提升，那么真正大的变化则在新城。
新城战略得到了自上而下的一致认同，并已广泛地为公众所接受。在2004年12月到2005年3月北京市政府门户网站首都之窗进行的“宜居北京”调查活动中发现，网民认为北京建设成为宜居城市最迫切和需要解决的前10项工作中，“大力发展新城”高居榜首。
根据北京“两轴—两带—多中心”的城市空间战略的确定。进一步明确了北京11个新城的发展目标。根据城市经济发展的趋势和区域联系的主导方向，综合分析各新城的区位条件，发展基础、资源环境承载能力，重点发展东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。
而通州以其空间节点的重要位置被确定为11个新城之首。
根据北京总体规划，通州新城被确定为：“是北京东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能”。
可以说，应该在通州设立北京的副中心。并以此服务于顺义、亦庄两区，真正成为东部发展带的焦点。
根据北京总体规划，通州区委区政府已迅速作出反映。区委书记梁伟说：“北京新城概念的提出，对通州来将，是机遇，是挑战，更是考验。”对于通州的发展与定位，梁伟书记曾有过专业的概括：新通州将是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要发展区；是吸纳高素质人口和承载首都部分功能的生态宜居区；是运河文化的承载地和文化旅游中心；是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港；是首都重要的物流集散地和现代商贸中心。
通州区邓小刚区长曾表示，通州将用五年左右的时间，打造北京新城区的基本框架，用十年左右的时间，把通州建设成为北京新城区。而通州新城区框架建构的时间正是2010年。
在通州区政府的组织下，面向全世界范围征集了北京运河城市段地区城市设计和景观规划方案。其中上海同济城市规划设计研究院的方案夺取第一名并中标。该方案的实施将是北京新城建设迈出的第一步。
上海同济城市规划设计研究院的方案抓住了大北京空间战略结构的内涵，突出了北京副中心的职能，发掘了通州运河文化与历史传统，并诠释了宜居城市的样板。
目前该规划区已定名为“通州运河中心区”，规划总面积为13平方公里。其核心职能为：“通州新城的中心区域；是以运河为城市空间主轴，展示运河文化，连动新旧两区的空间载体；是具有优美环境和文化内涵的复合型城市核心区。”
该规划以运河为空间载体，以时间为展开序列，提出了“时空的运河”的新理念，并以岛影、塔影、楼影、树影为主题展示运河各段的城市意向。以诗意的语境概括了整体结构特征：“一水南北相贯连，双心古今尽呼应，三脉东西皆通达，四区时空互交融。”
目前根据该方案，通过政府主导、市场化运作、土地一级开发等模式，通州区政府已开始组织实施运河两岸的开发建设。
同时，根据邓小刚区长的讲话，已表明通州将着重发展“五大产业群”。包括：现代制造业群、北京京东物流中心、运河文化产业群、京东商贸产业群、房地产产业群。
其中房地产产业群已在一年前率先启动。轻轨八通线的开通、北京城市总体规划的推出，无疑为运河河畔的古城带来一片生机。
通州房地产主要有三条热线，一条是新华大街沿线，一条是轻轨沿线，一条是运河沿线。其中，以新华大街沿线为最早，以轻轨沿线启动为最成熟，以运河沿线为最具希望。
如轻轨沿线已启动若干个高品质的楼盘，如瑞都国际公寓、北京DBC加州小镇、公园世家等住宅小区已展现出通州新城的宜居概念。
结语
新城的建设序幕已经拉开，新城的规划与建设甚至可能成为北京规划最大的亮点，因为只有建设新城才能拉开北京总体规划的框架，只有拉开城市的框架，才能为奥运建设提供运作空间，从而完成北京中心城的疏解，保护好北京灿烂悠久的历史文化。